Как не потерять свои деньги из-за риэлторов, — эксперт

В Украине большинство риэлторов не несут ответственности за срыв сделки купле-продажи. Это приводит к тому, что гражданам не возмещают средства, потраченные на работу агентов по недвижимости. Проблему могло бы решить страхование риэлтерской деятельности, но пока что в нашей стране этим мало кто пользуется, передаёт Информ-UA.

Сейчас в Украине официально существует такая профессия риэлтор. Свою деятельность он может оформить несколькими способами.

У нас в классификаторе профессией есть риэлтор. Эта профессия существует лет 5-6. Им является любой человек, который устроился на работу согласно штатному расписанию и видом экономической деятельности компании – агентство недвижимости. Второй путь – открыть ФОП.  Каких-то специальных лицензий на сегодняшний день нет,

– рассказывает руководитель отделения Национальной ассоциации брокеров Кирилл Жовтопуп.

Наёмных сотрудников агентство недвижимости может оформить как по трудовому договору, так и по гражданско-правовому. Зачастую, рассказывает эксперт, выбирают второй вариант:

Согласно гражданско-правовому договору, они нанимают физическое лицо для выполнения определённого объёма работы. Если по трудовому договору человека приняли на работу, то ему обязаны заплатить зарплату вне зависимости от объёма и сроков окончания выполнения определённой работы, если нет штрафов. Гражданско-правовой договор предполагает конкретную работу, оплаты за которую не будет, пока она не будет выполнена. Оба договора предполагают, что с физического лица будет удержан налог в размере 41,5 процента. Но гражданско-правовой договор даёт возможность ничего не платить, так как оплата идёт после выполнения конкретного заказа и объёма. То есть, если этот договор нигде не «засвечен», его можно просто порвать. В другом случае можно сделать вид, что работа не выполнена, значит, она не оплачивается. Или же в договоре указана минимальная сумма. И вот на основании таких договоров работает большинство риэлторов в нашей стране.

Сказать, что эти сотрудники являются нелегальными, нельзя, так как формально договор есть, объясняет специалист, но выходит, что лицо ни за что не отвечает. Когда граждане обращаются к таким риэлторам, юридически они никаким образом не защищены.

К примеру, вы заказали какую-то услугу у агентства недвижимости. Договор вы подписываете с ФОПом. С одной стороны, есть юридический субъект, который заключил с вами договор, взял на себя обязательства. Но при этом есть исполнитель работы, который работает по гражданско-правовому договору. Он в рамках закона ведёт деятельность от имени этой компании, но, по факту, даже если сделка пройдёт полностью в «белую», даже если ФОП заплатит налоги, никаких отчислений по этому работнику не будет. Директор ФОПа не подписывает договоры, согласно которым он несёт какую-то ответственность, зачастую они имеют информационный характер: мы обязаны вам что-то найти, за что получить деньги, вне зависимости от того, подходят предложенные варианты клиенту, или нет. И это всё в рамках законодательства,

– говорит Кирилл Жовтопуп.

Проблема в том, что граждане не вчитываются в эти договоры, объясняет эксперт:

Граждане не разбираются в документах, не знают, на что нужно обратить внимание, так как такие договоры среднестатистический человек подписывает редко. Он видит много пунктов, печать, подпись, реквизиты – вроде всё серьёзно. Но, на самом деле, согласно этому договору, клиенты не защищены. Человек может и не заплатить, на него вряд ли подадут в суд, а если и сделают это, то проиграют, потому что договор ни о чём. Так сложилось, что в Украине нет культуры договорных отношений, среднестатистический гражданин не понимает, что он подписывает. Дай ему договор из любой сферы – он молча подпишет и пойдёт. Потому что нам в школе дают много информации, но ничего прикладного, что понадобится в жизни.

В случае, если сделка купле-продажи будет отменена, то деньги, потраченные на работу риэлтора, вам никто не вернёт, рассказывает эксперт:

Если недвижимость будет уже приобретена, но, согласно судебному решению, сделка будет аннулирована, то агентство деньги не вернёт, в их обязанности, согласно договору, входили исключительно информационные услуги, и они их предоставили. То есть, предположим, вы купили квартиру, что-то случилось с собственником, оказывается, он не мог её продавать, суд накладывает обременение, в результате чего вашу квартиру изымают из собственности. Что делать дальше? Согласно закону, нотариус обязан иметь страховой полис более чем на несколько миллионов, как раз для таких случаев. Страховая компания будет возвращать стоимость квартиры. А что делать с комиссией? Она в среднем составляет три тысячи долларов. Решением этой проблемы может быть страхование риэлтором своей деятельности. Также в договорах должны быть прописаны условия на случай невыполнения обязательств: если произошла какая-то недоработка, не всё проверили. И вот страхования компания выплачивает комиссионные, если судом сделка признана незаконной.

Читайте также: Регистрация места проживания онлайн: заработает ли система?

То же самое, считает Кирилл Жовтопуп, стоит делать и в случае, если риэлтору не удалось продать недвижимость на протяжении определённого количества времени:

Необходимо ввести штрафные санкции в случае, если жильё не будет продано. За это должен отвечать риэлтор, это вина не продавца. Человек доверился ему, а тот ничего не сделал. Продавец потерял время на встречи с потенциальными покупателями, показы квартиры. Также могли быть расходы и на рекламу. И при этом всём результата нет. Вопрос: кто виноват? 99,9 процентов риэлторов скажут, что виновен продавец, потому что цена завышена, или что-то не так с недвижимостью.

У граждан Украины, рассказывает эксперт, также проблема с выбором агентства недвижимости. Часто риэлторы пытаются привлечь клиентов заниженной ценой. На это, по словам главы отраслевого совета предпринимателей рынка недвижимости Сергея Логутенко, не стоит «вестись», так как, на самом деле, дешёвого жилья сейчас нет:

На рынке недвижимости нет чудес. Дешёвая юшка хорошей не бывает. Не нужно обманывать себя, стоит анализировать ситуацию и принимать её. Граждане хотят купить дёшево, и этим пользуются те, кто хочет заработать. В Украине нет рынка недвижимость, у нас есть базары, на которых продают жильё. И там правят не законы, а отдельные правила. Закона о рынке недвижимости и субъектах, которые на нём работают, нет. Если посмотреть на первичный рынок недвижимости, то там есть законодательство, которое регулирует отношения с инвесторами и застройщиками. Эти законны постоянно меняют, с каждой партийной каденцией. Попытка решить проблему на отдельном сегменте базара не даёт результат. А деньги там крутятся большие, поэтому людей, которые хотят на нём зарабатывать, очень много.

Что касается популярных на сегодняшний день порталов по продаже недвижимости, на них также не стоит опираться. Часто там бывают размещены объявления, в которых указана цена на жильё, ниже рыночной. Но в итоге, созвонившись с риэлтором, оказывается, что этот вариант уже продан, но взамен он может предложить другие – дороже.

Если вы решили приобрести недвижимость, то нужно ехать и смотреть варианты. Пока вы этого не сделали, всё, что вы смотрите на порталах – это общая информация, чтобы вы поняли, что базар есть, и на нём что-то продаётся. Нужно ответственно выбирать и брокера, проверять их, консультироваться с их прошлыми клиентами, внимательно изучать каждый пункт договора. Важно обращать особое внимание на собственную ответственность, и того, кто предлагает свои услуги. Работа брокера очень много стоит. Если он продаёт квартиру за 50 тысяч долларов, то он получит 2,5 тысячи долларов,

– говорит Сергей Логутенко.

Если будет спрос на качественную и надёжную работу риэлторов, тогда и ситуация на рынке недвижимости изменится, считает руководитель отделения Национальной ассоциации брокеров:

По большому счёту, всё, что происходит на рынке недвижимости: нелегальные риелторы и те, кто не несёт ответственности за что, они делают – это всё, в большей степени, исходит от клиента. Большинству нет дела до сервиса, если на него нет спроса. Человеку просто нужно что-то купить, он готов рассчитаться по действующей тарифной сетке, зачем что-то делать? Чтобы правильно составить договор, необходимо пойти к адвокату, заплатить за его работу деньги. Также нужно оплатить страховой полис. Много затрат должно быть направлены на сервис, а на сегодняшний день на него нет спроса. Люди просто хотят купить квартиру быстро и максимально дёшево, об остальном никто даже не думает.

Читайте также: Что делать, если вы приобрели краденную вещь?